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Articulo escrito por el Dr. Ramón Chehade Herrera y publicado por el Diario Gestión el 13 de octubre de 2017.

 

Según nuestra legislación urbanística, todo propietario de suelo rústico se encuentra sujeto al obligatorio cumplimiento de una serie de obligaciones a favor de la ciudad. Entre ellas, las más relevantes son el pago de aportes reglamentarios como consecuencia de una habilitación urbana y la entrega gratuita de aquellas áreas reservadas para ampliaciones viales, también conocidas en nuestro medio como derechos de vía.

 

La razón de salvaguardar y en su momento entregar a la ciudad las áreas reservadas para ampliaciones viales responde principalmente a la indiscutible primacía del planeamiento urbano que representa y defiende el interés público sobre el interés particular al que la propiedad predial se encuentra supeditada por mandato constitucional.

 

En similar sentido se pronuncia nuestro Código Civil cuando dispone que la propiedad predial se encuentra sujeta a la zonifi cación, a los procesos de habilitación y a las limitaciones que establece la ley.

 

Si la ley es así de clara, ¿por qué surgen entonces confl ictos entre los propietarios y la autoridad municipal cuando esta última requiere materializar la entrega efectiva de aquellas áreas legalmente consideradas como derechos de vía cuyo carácter es el de bien de dominio público intransferible? Parte de la confusión nace del mismo texto constitucional cuando dispone que la propiedad es inviolable, que nadie puede ser privado de ella y que en caso de serlo por razones de necesidad pública, debe ser indemnizado por el eventual perjuicio.

 

En nuestra opinión, ese eventual perjuicio a que se refi ere el texto constitucional no comprende los casos de predios rústicos afectados al sistema vial metropolitano, donde cualquier propietario que desee modifi car la condición rústica de su inmueble, debe entregar a favor de la ciudad y de manera gratuita, las áreas afectas a vías durante el proceso de habilitación urbana, con lo que al concluir dicho proceso su predio habrá adquirido plena jerarquía urbana.

 

Así como nuestra legislación no establece un plazo límite para habilitar suelos rústicos (quedando en manos de los propietarios decidir cuándo iniciar dicho proceso), tampoco admite el abuso del derecho, situación que se confi gura cuando propietarios inmovilistas postergan la habilitación formal de sus propiedades (pese a que las explotan económicamente) y luego pretenden lucrar reclamando un justiprecio que no les corresponde por entregar áreas que, más tarde o más temprano, deberán entregar obligatoria y gratuitamente a la ciudad.

 

Interpretar lo contrario signifi caría que los titulares de predios rústicos no solo tendrían plena libertad de decidir cuándo iniciar su proceso de habilitación, sino que además, y más grave aún, tendrían derecho a percibir una indemnización por haber prolongado su condición de propietarios rústicos en desmedro de la ciudad, impidiendo así la ejecución de obras viales destinadas a satisfacer el bien común, para luego reclamar un justiprecio a valores de mercado por entregar áreas consideradas como derechos de vía y que el resto de mortales sí debió entregar de forma gratuita a la ciudad al momento de habilitar sus terrenos rústicos.

 

Al igual como sucede en los países urbanísticamente desarrollados, los suelos rústicos constituyen áreas del territorio que están en falta con la ciudad, por lo que para alcanzar la tan valiosa jerarquía urbana que permite activar el aprovechamiento edifi catorio del suelo, deben cumplir -previa e ineludiblemente- con saldar su deuda urbana con la ciudad. Actuar distinto implicaría, en última instancia, colocar el derecho de propiedad individual por encima del planeamiento urbano, del interés público y así permitir el abuso del derecho.

 

 

 

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