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Articulo escrito por el Dr. Ramón Chehade Herrera y publicado por el Diario Gestión el 23 de octubre de 2019

 

Las principales ciudades latinoamericanas nos llevan una enorme ventaja en desarrollo urbano debido a que cuentan con una planificación urbanística que orienta el desarrollo ordenado de sus territorios y con un marco legislativo que facilita la inversión privada, establece procedimientos claros y predecibles y procura eliminar vacíos y regulaciones absurdas que minan el progreso de las ciudades.


Si intentásemos elaborar una primera relación de seis aspectos prioritarios donde debemos concentrar esfuerzos de mejoras en temas urbanos, estos serían en nuestra opinión los siguientes:


1.- La ciudad debe priorizar y mejorar los recorridos peatonales a fin de facilitar su desplazamiento seguro, colocando al peatón en la cima de la pirámide de los sistemas de movilidad urbana, seguido por los ciclistas, fomentando la constante creación de veredas más anchas y nuevas redes de ciclovías cada año.

 

2.- La predictibilidad en los distintos procedimientos administrativos que atañen al desarrollo urbano es un factor esencial en todoordenamiento jurídico, por lo que debemos evolucionar hacia un TUPA provincial único que estandarice y consolide todos los procedimientos municipales con plazos y costos uniformes para una misma provincia.

 

3.- Las compatibilidades de uso de los predios para la realización de actividades urbanas no pueden seguir estando basadas en la Clasificación Industrial Internacional Uniforme (CIIU) de actividades económicas creadas para otros fines, pues habrá iniciativas empresariales no siempre comprendidas en el CIIU (viviendas compartidas, residencias de estudiantes, bodegas de autoalmacenamiento, etc.) cuya legítima realización no puede depender de su inclusión (u omisión) en una lista de usos permitidos elaborada para otros propósitos.

 

4.- El derecho de propiedad predial y su edificabilidad son dos conceptos que suelen verse y entenderse unidos, pero que conceptualmente no lo son ni funcionan así. Debemos disociar el suelo de su edificabilidad y generar el marco legislativo idóneo que estimule la libre transferencia del segundo. Acción de primera importancia que nuestro próximo Plan Metropolitano debe comprender.

 

5.- Debe aclararse que los Derechos de Vía son áreas de obligatoria y gratuita transferencia a favor de la ciudad y donde la propiedad privada solo actúa como un custodio temporal de aquellas áreas legalmente afectadas al Sistema Vial y cuya transferencia a la ciudad no genera pago de justiprecio alguno a favor del propietario de suelo rústico. La entrega gratuita de los Derechos de Vía representa la primacía del interés general sobre el interés individual.

 

6.- Si es la planificación urbanística la que a través de la zonificación urbana asigna valor a los predios de la ciudad, cualquier cambio o mejora en la calificación del suelo que genere plusvalías a su titular, deben ser necesariamente compartidas con la ciudad como universalmente sucede en todo proceso de cambio de zonificación o incremento de edificabilidad solicitado por su propietario.

 

Continuar regalando mejoras a la zonificación de los predios sin capturar un porcentaje de esos beneficios a favor de la ciudad incrementa las desigualdades urbanas, fomenta la corrupción y nos aleja de la equidad urbana que la planificación urbanística procura mantener.

 

Existen muchos otros aspectos por mejorar en materia urbanística. Sin embargo, empezar implementando algunos permitiría romper con la desidia e inacción legislativa municipal que ha caracterizado a nuestra ciudad en los últimos años.

 

Ramon Chehade urbanismo20

 

 

 

 

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